✦ Юрист по наследству ✦ 

 Получить консультацию 

Договор ренты

Рента — передача имущества под длительный расчет, бессрочный или прекращающийся с наступлением каких-либо условий (Статья 583 Гражданского кодекса РФ).

Содержание статьи

  1. Для чего и кому нужна рента
  2. Требования к договору ренты
  3. Рекомендации к заключению договора ренты
  4. Виды ренты
  5. Основания расторжения договора ренты

1. Для чего и кому нужна рента

Если Вам необходимо регулярное содержание в денежной или натуральной форме, Вы можете передать свое жилье или (предположим) земельный участок в ренту и обезопасить себя от некоторых рисков, связанных с едино-моментной продажей. Наиболее распространена рента городских квартир.

Для родственников оформление договора ренты на квартиру или дом даже выгоднее, чем завещание. Ведь в случае с завещанием могут найтись наследники, требующие обязательной доли в наследстве, а само завещание можно оспорить или переписать. По сравнению с договором дарения рента также имеет свои преимущества — в первую очередь, для получателя ренты. При заключении договора ренты даже нерадивый родственник не сможет пренебрегать обязанностями по уходу за пожилым человеком. Тем не менее, российские собственники относятся к пожизненной ренте с опасением: «Квартиру заберут, да еще и умрешь преждевременно». Можем лишь рекомендовать обращаться к квалифицированным юристам уже перед заключением договора.

Минусов для плательщиков ренты тоже не мало: до смерти получателя ренты плательщик будет является только номинальным собственником, а рентополучатель при желании может достаточно легко расторгнуть договор. Бывает, что предприимчивые собственники заключают договор с рентодателем, некоторое время получают приличные деньги, а затем провоцируют рентодателей нарушить условия договора (или не принимают исполнение, например, временно выезжают куда-то, и передавать наличные или еду некому) чтобы в дальнейшем без проблем договор расторгнуть и найти нового «благодетеля». Готовясь к судебному процессу по расторжению договора ренты, они препятствуют оплате коммунальных услуг, не берут деньги, которые рентодатель передает им на содержание.

2. Требования к договору ренты

На плательщика ренты может быть возложена обязанность застраховать ответственность. Страховым случаем принято считать невозможность перечисления денежных средств по причине серьезного ухудшения финансового положения. Страховая премия присуждается кредитору, ущемленному в правах вследствие несоблюдения условий сделки.

Любая из рентных сделок должна иметь стоимость. В частности, предмет должен быть выражен в денежном виде (должна быть указана полная стоимость недвижимости). Дополнительным условием может стать необходимость перечисления выкупного платежа в момент заключения договора. Данная денежная сумма оплачивается единовременно в качестве компенсации за потерю собственности.

Согласно требованиям ГК РФ, рентное соглашение (любое) должно пройти обязательное нотариальное заверение. Исходя из данного условия, возможен только письменный вариант договора, надлежащим образом оформленного и подписанного.

3. Рекомендации к заключению договора ренты

Если Вы собираетесь приобрести недвижимость посредством рентного договора, можем порекомендовать следующий порядок действий:

  1. Найдя подходящее имущество, согласуйте все условия договора.
  2. Проверьте право собственности, права и претензии на имущество третьих лиц. Рентный кредитор должен предоставить правоустанавливающие бумаги. Наведите справки о его дееспособности в ПНД. Пообщайтесь на эти темы (о третьих лицах и ПНД) с соседями.
  3. Затем следует обратиться в нотариальную контору, обслуживающую данную территорию. Нотариус сверит персональные данные, проанализирует представленные доказательства собственности и завизирует договор.
  4. Оплатите государственную пошлину.
  5. Пакет документов с договором передайте на госрегистрацию.

4. Виды ренты

Глава 33 ГК РФ определяет перечень допустимых видов ренты: постоянную и пожизненную. В этой же главе кодекса находятся и нормы о пожизненном содержании с иждивением, которое проще рассматривать как разновидность ренты.

Постоянная рента

Договор заключается бессрочно и не прекращается ни при каких условиях, кроме расторжения. В договоре возможно предусмотреть передачу рентных взаимоотношений в виде прав требования, а также осуществить наследование. Особенность расчета платежей, заключается в их постоянной индексации.

Другими словами, Вы можете передать кому-либо свое имущество, а получать платежи при этом будете не только Вы, но и Ваши наследники.

Пожизненная рента

Альтернативой постоянной выступает рента, прекращение действия которой наступает в связи со смертью изначального собственника предмета сделки. В момент заключения договор пожизненной ренты накладывает обременение на имущество, которое ограничивает любые распорядительные функции должника. Смерть кредитора является основанием для снятия обеспечительных мер, что позволяет распоряжаться имуществом в полном объеме.

При этом оформление договора пожизненной ренты не исключает того, что получатель ренты может быть не один. Если получателей несколько и один из них умирает, его доля в праве на получение ренты переходит к остальным.

Другими словами, при оформлении такого договора на группу получателей (скажем, Вас и Ваших родственников), в случае смерти одного из получателей, недвижимость останется на месте, а платежи будут получать оставшиеся. Плательщиков по договору ренты тоже может быть несколько.

Пожизненное содержание с иждивением

В отличие от предыдущих видов ренты, договор с пожизненным содержанием подразумевает осуществление ухода в натуральном виде: приобретение продуктов, оплата жилья, одежды, лечения. Лицо, осуществляющее уход, получает все права собственности с ограничением, которое снимается посмертно.

Предметом договора может быть только недвижимость. В отношении ренты — это не так (предметом может стать коллекция картин или табун лошадей).

Другими словами, лицо, осуществляющее уход, после смерти бывшего владельца (рентного кредитора) получает на его квартиру ничем не ограниченное право собственности. До этого момента надо осуществлять уход никак не хуже, чем прописано в условиях договора. Иначе договор может быть расторгнут судом.

Договор пожизненного содержания является самым сложным при исполнении для плательщика (рентного должника). Поэтому остановимся на нюансах, требующих внимания при заключении договора.

Все расходы рекомендуется совершать посредством банков. Если пожилой человек, не доверяя банкам и их картам, настаивает на личной передаче денег — задумайтесь…

Обычно рекомендуется сохранять чеки об оказании услуг, приобретении продуктов, лекарств и т.п. Однако сами по себе чеки ни о чем не свидетельствуют. Если есть вменяемые соседи получателя, лучше всего, чтобы они присутствовали при передаче продуктов и т.п. Еще лучше фиксировать каждый платеж и трату в специальном журнале с отметками (подписью) рентополучателя.

В договоре нужно четко прописать обязанности каждой из сторон, указав условия содержания, периодичность, сроки предоставления услуг, объем денежных выплат. Заметим здесь, что косметический ремонт оплачивать не надо. Квартира уже Ваша и когда его производить решать Вам. Так говорит судебная практика.

Заключать договор между сторонами необходимо по установленной форме в письменном виде и заверять нотариально.

Немаловажно получить от потенциального рентополучателя справку, которая подтверждает его дееспособность в момент подписания договора. Позднее такой справки можно и не получить. Это позволит избежать проблемы, когда сам рентополучатель или его наследники подают заявление в суд с целью признать договор недействительным в связи с неспособностью получателя ренты осознавать значение своих действий.

Договор пожизненного содержания можно расторгнуть, как и любой иной договор ренты. Обычно иск о расторжении инициируется получателем ренты.

5. Основания расторжения договора ренты

Основанием расторжения договора обычно выступает невыполнение своих обязательств лицом, осуществляющим платежи или уход. Например, плательщик не осуществляет выплату или задерживает ее, не осуществляет должным образом уход. О вопросах расторжения и признания недействительным договора ренты в статье «Хитрости и мошенничество при ренте».

Отметим, что, если имущество повреждено или отмечен факт его гибели/утраты, договор ренты продолжает действовать, плательщик не освобождается от выполнения обязательств. Кроме того, вложенные ранее средства возвращены ему не будут.

В сети мы обнаружили следующее мнение «Если рентоплательщик умирает раньше рентополучателя, то последний может претендовать на долю в наследстве как иждивенец». Практика считает подобный взгляд неверным: не выполняется условие совместного проживания иждивенца с плательщиком. А если они проживают совместно? Бывает же рента с квартиросъемщиком…