✦ Юрист по наследству ✦ 

 Получить консультацию 

Хитрости и мошеничество при ренте

Договора ренты редко заключают «для вида» или для прикрытия другой сделки. Опишем особенности таких сделок. Понятия «преимущества сделки» и «недостатки сделки» используются в смысле надёжности их формального исполнения сторонами.

Сожержание статьи

  1. Преимущества договоров ренты
  2. Недостатки договоров ренты
  3. Рекомендации по заключению договора ренты
  4. Способ обмана рентополучателя
  5. Способы обмана рентодателя
  6. Выводы

1. Преимущества договоров ренты

  • Чётко описанные условия передачи прав на собственность.
  • Договор ренты труднее оспорить.
  • Квартира или дом попадают под обременение до выполнения сторонами обязательств.
  • Рентополучатель оставляет за собой право пожизненного проживания.

2. Недостатки договоров ренты

  • Из минусов можно отметить то, что даже при мелком нарушении условий договора рентоплательщиком, рентополучатель имеет право расторгнуть договор в судебном порядке.
  • Если речь идет о пожизненной ренте или проживании с иждивением — плательщик заинтересован в том, чтобы владелец имущества как можно быстрее ушел из жизни (это тоже минус).
  • До момента, когда полностью будут сняты обременения и можно будет полноценно владеть и распоряжаться недвижимостью, может пройти много времени.

3. Рекомендации по заключению договора ренты

Если Вы собираетесь заключить договор, как рентополучатель или передать права на недвижимость в обмен на пожизненное содержание, главное — не ошибиться с договорными условиями. Мошенничество здесь всегда проявляется уже на этапе заключения договора. Следует отметить, что все «серые» схемы, основанные на договорах пожизненного содержания с иждивением, строятся не на несовершенстве действующего законодательства, а исключительно на злоупотреблении доверием и низком уровне правовой грамотности участников таких сделок.

4. Способ обмана рентополучателя

Основной способ мошенничества заключается в банальном обмане пожилого собственника недвижимости. Чаще всего злоумышленники намеренно ищут одиноких граждан, которые очень слабо ориентируются в действующем законодательстве.

Суть обмана состоит в том, что договор ренты заключается в простой письменной форме, а вместе с ним заключается договор купли-продажи недвижимости. Собственник выдает нотариальную доверенность на регистрацию сделки, а мошенники беспрепятственно регистрируют переход права собственности на основании договора купли-продажи. При этом собственник подписывает акт приема-передачи квартиры, в котором содержится указание на то, что оплата по договору получена им в полном объеме и он не имеет претензий к покупателю. Договор ренты при этом можно никому не показывать, он все равно будет являться недействительным, поскольку для него обязательна нотариальная форма. Более того, чаще всего плательщиком ренты в договоре выступает не покупатель недвижимости, поэтому шансов вернуть имущество практически нет.

Есть, конечно, и другие способы обмана получателя ренты, но помощь квалифицированного юриста уже при заключении договора поможет защитить Ваши права.

5. Способы обмана рентодателя

Более сложная ситуация у плательщика ренты, а еще более сложная у лица, осуществляющего уход по договору пожизненного содержания:

  • Договор ренты может быть признан недействительным или расторгнут (в интересах рентополучателя) по следующим основаниям: в договоре намеренно сделаны ошибки (назначена уж очень невысокая сумма ренты, указаны условия, грубо противоречащие закону). Подобная схема считается наиболее популярной. Затем получатель вправе подать в суд иск с целью расторжения сделки или признания её недействительной. Причиной этому может послужить якобы плохое исполнение плательщиком условий соглашения или что при его заключении рентополучатель (мошенник) был обманут или введен в заблуждение.
  • Другой способ обмана заключается в том, что собственник недвижимого имущества, пользуясь юридической неосведомленностью плательщика ренты, убеждает его в том, что переоформление недвижимости при заключении договора необязательно. Вместо этого стороны идут к нотариусу, где пожилой аферист удостоверяет завещание на имя плательщика ренты. Оригинал данного документа передается будущему наследнику, который, будучи уверенным в том, что после смерти собственника имущества оно перейдет к нему на основании завещания, начинает осуществлять выплаты. Как правило, обман вскрывается уже после смерти недобросовестного завещателя. Гражданин выясняет, что завещание на его имя было отменено и квартиру получить он не может. Вместе с тем отсутствует возможность получить и какую-либо компенсацию. Плательщик ренты зачастую не очень хорошо ориентируется в правовых тонкостях наследственных правоотношений и ошибочно полагает, что выдача завещания является гарантией получения им имущества. Однако следует помнить, что в силу ст. 1130 ГК РФ лицо, выдавшее завещание, в любой момент вправе изменить или отменить его. Практика показывает, что у таких предприимчивых стариков может быть одновременно не один и даже не два наивных плательщика!
  • В другом случае, в отличие от предыдущего, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением заключается надлежащим образом, а право собственности на недвижимость переходит к плательщику ренты. Дальше получатель ренты всячески старается установить дружеские отношения с плательщиком ренты. Часто тот остро нуждается в жилье и средствах, чем и пользуется обманщик: зная о финансовых трудностях, он периодически позволяет плательщику пропускать платежи, установленные договором. Собрав достаточное количество фактов просрочки и неплатежей, бабушка или дедушка обращается в суд с иском о расторжении договора ренты по причине ненадлежащего исполнения плательщиком своих обязательств. Судебная практика при таких обстоятельствах довольно однозначна: суды, как правило, верят старикам и расторгают договоры, поскольку доказать факт наличия договоренности с получателем ренты о переносе сроков платежей в суде практически невозможно. В такой ситуации плательщикам ренты рекомендуется заключать с получателями письменные соглашения об отсрочке в отношении каждого неисполняемого платежа. Необходимо учесть: если в договоре содержатся условия о том, что, помимо денежного содержания, плательщик ренты обязан, к примеру, обеспечивать получателя ренты ежедневным трехразовым полноценным питанием и одеждой, соответствующей погодным условиям, т о исполнение данных обязательств также необходимо фиксировать, чтобы договор не был расторгнут.
  • Следующий способ заключается в том, что недобросовестный собственник имущества при заключении ренты или договора пожизненного содержания с иждивением не сообщает о том, что он является лишь титульным собственником, а передаваемое имущество было приобретено в браке за счет совместных средств супругов. К моменту заключения сделки второй супруг или уже умер, или брак расторгнут, но в обоих случаях раздел имущества ранее не производился. Таким образом, возникает ситуация, при которой либо бывший супруг рентополучателя, либо его наследники имеют право оспаривать заключенный договор в судебном порядке. Практика по таким делам также устоялась: суды расторгают договор ренты, поскольку лицо, его заключившее, не имело права распоряжаться всем имуществом в силу закона.
  • Введение в заблуждение и недееспособность получателя ренты — также распространенное основание для расторжения сделки в суде. Подстраховаться можно следующим способом: перед заключением сделки получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, попросить пожилого человека предоставить возможность ознакомиться с медицинской картой.

6. Выводы

Риски при покупке квартиры по договору ренты носят системный характер и могут минимизироваться лишь при взаимоотношениях с близкими людьми.

Оценивая плюсы и минусы договора ренты, необходимо учитывать также следующее:

  • Получатель ренты может прожить дольше плательщика, в результате чего последний ничего не получит за свою помощь по уходу и за материальные выплаты.
  • Затраты, понесённые на содержание получателя, могут превысить размеры полученного имущества, если длительность жизни и потребности первоначального владельца недвижимости будут велики.
  • Категорически не рекомендуется заключать договор ренты, если стало известно о том, что в отношении данного имущества он уже заключался, но был расторгнут в суде по инициативе получателя ренты.

В завершение хотелось бы отметить, что схем мошенничества в сфере рентных правоотношений не так много, как, например, в долевом строительстве или купле-продаже недвижимости. Не следует бояться заключения такого договора, однако лучше всего не составлять текст самостоятельно или доверять документу, предоставленному другой стороной, а воспользоваться квалифицированной юридической помощью.