✦ Юрист по недвижимости ✦ 

 Получить консультацию 

Риски при покупке квартиры (для покупателя)

Виды мошенничества, рассмотренные в статье:

  1. Продажа квартиры по подложному паспорту
  2. Продажа квартиры по подложной доверенности
  3. Продажа квартиры, которой владеет гражданин «из группы риска»
  4. Сокрытие законных наследников
  5. Продажа квартиры нескольким лицам
  6. Продавец отказывается выписываться из квартиры
  7. Продавец предлагает указать в договоре заниженную цену
  8. Мошенничество родителей, опекунов, попечителей
  9. Мошенническая схема с подменой жилья
  10. Мошенничество при передаче денег
  11. Мошенничество с использованием ипотеки
  12. Мошенничество с использованием инсценировки недееспособности

Риск встречи с мошенниками существует при любой сделке с недвижимостью. Мошенничество при продаже квартиры на первичном рынке рассматривается в статье «Мошенничество при продаже квартиры в новостройках». Для обмана преступники используют самые разные методы, которые постоянно совершенствуются, – это и «одноразовые подставы», и «бесперебойно работающие схемы», осуществляемые преступниками систематически.

Вот признаки, которые должны вызвать у покупателя подозрение:

  1. Квартира продается по крайне заниженной цене, которая не соответствует имеющимся параметрам (метражу, количеству комнат, их состоянию и пр.). Часто продавец пытается объяснить низкую цену тем, что он «заинтересован в срочной продаже недвижимости». Такая спешка может свидетельствовать о том, что квартиру продает мошенник.
  2. Продавец квартиры уклончиво отвечает на вопросы покупателя, отмалчивается, уводит беседу в сторону.
  3. Продавец не торопится предоставлять документы, запрашиваемые покупателем, хотя они должны быть в его распоряжении.

Выделим наиболее часто встречающиеся методики мошеннических действий.

1. Продажа квартиры по подложному паспорту

Отчуждение имущества с использованием подложных документов – это старая и проверенная мошенническая схема. Она заключается в следующем: мошенники арендуют квартиру у собственника, который отсутствует на месте (находится в длительной командировке, в отпуске за границей и пр.). Для заключения договора аренды требуется копия паспорта арендодателя. Мошенники получают этот документ и используют его как базу для создания подложного паспорта. Вся информация о собственнике остается неизменной, а вот вместо его фотографии вклеивается фотография одного из преступников. Предоставляя этот «идентифицирующий документ», мошенник может получать в государственных органах правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру для проведения купли-продажи. Не все мошенники идут по пути заключения договора аренды. Некоторые аферисты просто выкрадывают паспорта у реальных владельцев недвижимости, чтобы изготовить себе подложные документы или загримировать под владельца квартиры сообщника. Если же говорить про серьезные преступные объединения, то они используют копировальное оборудование для искусного создания фальшивок. Такая схема требует денежных вложений, а потому применяется к недвижимости высокой (более 20 миллионов рублей) стоимости.

2. Продажа квартиры по подложной доверенности

Сделка, в которой продавца представляет постороннее лицо, потенциально опасна и нежелательна для покупателя. Даже если представитель имеет на руках нотариально заверенную доверенность, покупатель едва ли сможет самостоятельно определить, является ли она подлинником или искусно сделанной фальшивкой. Если в доверенности значится, что поверенный получает полную свободу действий (включая получение оплаты, аванса), это дает повод насторожиться. Вполне возможно, что такая доверенность поддельна или получена путем давления на собственника.

Чтобы проверить подлинность доверенности, покупателю понадобится:

  • Встретиться с продавцом квартиры лично. Проверить его паспорт, а также сверить данные с данными из выписки ЕГРН. Информация должна быть идентичной.
  • Изучить и проверить личность и паспорт представителя.
  • Убедиться в полной дееспособности продавца.
  • Уточнить у продавца, какими именно полномочиями наделен доверенный представитель. Сверить слова продавца с теми обязательствами, которые закреплены за доверенным лицом по тексту доверенности.
  • Посетить нотариуса, ответственного за выдачу доверенности. Узнать, не отзывалась ли доверенность позднее, и при каких обстоятельствах происходило ее заключение (были ли обе стороны в полном сознании, отдавали ли отчет в своих действиях и пр.).

3. Продажа квартиры, которой владеет гражданин «из группы риска»

К «группе риска» относятся собственники, не всегда отдающие отчет своим поступкам и действиям. Речь идет про:

  • одиноких пенсионеров;
  • людей с алкогольной и/или наркотической зависимостью;
  • граждан с психическими заболеваниями.

Мошенник заключает с таким собственником сделку, а потом старается быстро найти нового покупателя. Вся цепочка перепродаж может оказаться недействительной, если выяснится, что первый собственник (из группы повышенного риска) не отдавал отчета совершаемым действиям и был принужден к совершению сделки.

Мошенники стараются передать квартиру новому собственнику в предельно сжатые сроки. Они хотят переложить всю ответственность на другого и быстро исчезнуть с вырученными деньгами.

Покупателя здесь, как и в некоторых других случаях, должны насторожить документы на квартиру. В них и, в частности, в выписке из ЕГРН о переходе права собственности, содержатся сведения о том, кто и когда владел жилым помещением. Если выясняется, что в последнее время с квартирой совершались многочисленные сделки, это повод насторожиться.

4. Сокрытие законных наследников

Приобретение квартиры, которая была унаследована считается рискованной сделкой (не всегда оправданно). Мошенничество или ввод в заблуждение тут могут проявляться в самых различных формах:

  • намеренный подлог завещания;
  • использование невменяемости наследодателя при составлении завещания;
  • понуждение наследодателя к составлению такого завещания, которое не выражало его истинную волю.

Во всех этих случаях вокруг квартиры могут начаться судебные тяжбы с другими, обделенными, наследниками. Они будут вправе оспорить сделку купли-продажи и лишить покупателя жилья, даже если переход права собственности уже будет зарегистрирован.

Другая проблема – это неожиданное обнаружение новых наследников. Такие лица также могут предъявить свои права на уже проданную недвижимость.

Важно, чтобы последний собственник числился бессменным владельцем жилого помещения в течение как минимум 3-х последних лет. Такой общий срок исковой давности по делам о наследстве (хотя даже это не всегда уберегает от судебных тяжб).

5. Продажа квартиры нескольким лицам

Такая мошенническая схема часто используется, если продавец проживает за границей или хочет уехать туда в ближайший момент времени. Для этого собственник проводит одновременные сделки с разными покупателями (их может быть 2, 3 и более). Для этого продавец оформляет в государственных органах дубликаты бумаг, обращается к независимым нотариусам, получает с каждого покупателя деньги и исчезает. Известен мошеннический прецедент, когда одна квартира была в один день продана 17-ти лицам (действовала группа). В результате новым собственником становится тот, кто успевает первым зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Остальным приходится инициировать долгие, а зачастую и безрезультатные судебные разбирательства, ответчиком в которых выступает продавец. Вот только найти его и призвать к положенной ответственности оказывается непросто.

Обезопасить себя покупателю возможно, если не передавать деньги за жилье до тех пор, пока не будет официально зарегистрирован переход права собственности. Факт смены собственника должен подтверждаться документально – путем получения выписки из ЕГРН с обновленной информацией. Если же покупатель узнает о том, что он не является единственным претендентом на жилье, ему следует как можно скорее обратиться в судебную инстанцию. Возможно, он сможет первым доказать свое законное право на жилье.

6. Продавец отказывается выписываться из квартиры

Продавец и покупатель проводят сделку купли-продажи недвижимости, однако после этого бывший собственник решает не сниматься с регистрационного учета. Продавец обосновывает это тем, что ему некуда переехать и негде жить. Если покупатель пытается выпроводить нежеланного постояльца, последний обращается в суд с просьбой:

  • аннулировать ранее составленный договор купли-продажи;
  • позволить ему остаться проживать в спорной квартире.

Суд может (а порой и просто обязан) удовлетворить требования продавца, обязав его возвратить покупателю полную сумму за жилье. Однако получить ее не всегда возможно. Для этого сделка и проводилась.

7. Продавец предлагает указать в договоре заниженную цену

Иногда продавцы пытаются договориться с покупателями о том, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная стоимость квартиры. Так собственники хотят либо снизить сумму налога, либо полностью избежать его уплаты. В результате покупатель становится соучастником налогового правонарушения.

Если в договоре указывается заниженная цена, то оставшаяся сумма просто доплачивается без составления каких-либо документов. Покупатель не получает никаких гарантий. Впоследствии продавец может обратиться в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. В этом случае покупатель сможет рассчитывать на возвращение только той суммы, которая указывалась в договоре купли-продажи. Все, что было уплачено сверх этой суммы, либо не удастся вернуть вообще, либо удастся вернуть с большими трудностями.

Покупателю следует знать, что в занижении цены договора заинтересован исключительно продавец. Это он платит НДФЛ, а, следовательно, нуждается в уменьшении налогооблагаемой базы. Для покупателя в подобных условиях нет никакой выгоды – наоборот, сплошные риски. Так что нужно настаивать на том, чтобы в договоре купли-продажи указывалась реальная стоимость квартиры.

8. Мошенничество родителей, опекунов, попечителей

Собственником или жильцом квартиры может выступать опекаемое лицо – несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин. В этом случае продажа будет предполагать обязательное обращение в органы опеки и попечительства. Покупателю нужно заранее узнать, есть ли в квартире опекаемые лица (прописанные или числящиеся собственниками). Если стороны не учтут их интересы, сделка будет признана недействительной.

Отдельное внимание следует уделить вопросу о приватизации и о материнском капитале. Если жилье было приватизировано, нужно узнать, не был ли ребенок выписан оттуда за 6 месяцев до смены собственника. Обычно родители незаконно выписывают детей, чтобы впоследствии сделки с квартирой можно было совершать без их участия. Однако это может стать нарушением имущественных интересов ребенка. Впоследствии (когда исполнится 21 год) он сможет обратиться в суд для восстановления своего права собственности. Примерно то же самое относится к материнскому капиталу. Если квартира приобреталась на средства субсидии, каждый совершеннолетний и несовершеннолетний ребенок семьи должен был получить здесь равнозначную долю. Если это правило было нарушено, то все последующие сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными.

9. Мошенническая схема с подменой жилья

Мошенник арендует дорогостоящую квартиру, которую и выставляет как объект продажи. Затем он находит покупателя и показывает ему именно эту недвижимость – с отличным ремонтом, хорошей мебелью, в спокойном и комфортабельном районе. Доверчивый покупатель подписывает с аферистом договор купли-продажи, а после узнает, что за высокую цену он купил совершенно другую квартиру по иному адресу. Обычно она располагается на окраине и не обладает заявленными параметрами. Такая схема применяется в отношении приезжих граждан, которые плохо ориентируются в городе. Часто обман раскрывается только после того, как переход права собственности регистрируется в Росреестре. Чтобы не попасться на такой обман, необходимо внимательно проверять документацию на квартиру. Важно проверить адрес жилого помещения. Его фактическое местонахождение должно совпадать с местонахождением по документам.

10. Мошенничество при передаче денег

Сохраняется и распространеннейшая ошибка — передача денег без расписки. Многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Такой документ полностью пишется продавцом от руки и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и так же данные свидетелей, чье присутствие не просто желательно, но, скорее, необходимо), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Свидетелей должно быть минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

11. Мошенничество с использованием ипотеки

Остановимся на одном из способов мошенничества с использованием ипотеки. Например, продается квартира, находящаяся под залогом в банке в связи с кредитованием покупки квартиры, которая была. Сначала деньги должен получить банк. Банк прекращает ипотеку и только после этого возможно заключение договора купли-продажи. Сложность в том, что никаких гарантий покупателю до того момента, пока банк не попросит о снятии обеспечительных мер в виде залога, продавец дать не может. В таких случаях получается довольно сложная сделка. И, как правило, здесь речь идет о погашенной кредиторской задолженности. Поэтому передача денег до проверки реальной задолженности по кредиту будет необоснованной и преждевременной. Здесь следует выяснять в банке размер задолженности должника (получить справку). Деньги должны переводиться по соглашению между продавцом и покупателем в банк, чтобы мошенник не мог присвоить кредитные средства банка. После этого банк будет обращаться с заявлением в Росреестр о снятии ипотеки. И тогда можно будет реализовать сделку купли-продажи такой квартиры.

12. Мошенничество с использованием инсценировки недееспособности

Совсем уж новой для мошенников схемой стал прецедент использования пьющего продавца и инсценирования введения его в заблуждение во время заключения сделки (не у нотариуса). Немедленно после подписания договора купли-продажи продавец действительно напился и его оформили под протокол в местном ОВД, забрав его сильно пьяного после устроенного им дебоша в ближайшем кафе. Два дня он отлеживался и приходил в себя, а потом заявил о хищении у него квартиры. Интересно, что вдобавок к документам на квартиру пьющий аферист предоставлял покупателю справки из НД и ПНД. Вся афера здесь строится на тщательно разыгранном спектакле. На несоответствии того, что примет во внимание суд (и что официально подтверждается документами), и того – что было на самом деле. Ключевой момент здесь – подписание договора купли-продажи квартиры. Именно этот момент суд, по задумке мошенников, должен зафиксировать так, чтобы было явное основание для признания сделки недействительной. А именно – якобы невменяемое состояние продавца квартиры в момент подписания им договора купли-продажи. Всех последующих судебно-полицейских неприятностей покупатель квартиры мог бы избежать, настояв на подписании договора в присутствии нотариуса.

Рекомендации покупателю

  1. По возможности изучить репутацию продавца, например, почитать о нем на Интернет-сайтах, поговорить с соседями и участковым… Перед покупкой обязательно сделать свежую расширенную выписку из ЕГРН и узнать всю историю квартиры. Обязательно запросить у собственника домовую книгу, сведения о прописанных лицах отражаются в ней. Информацию в полученных выписках, можно сравнить с информацией из квитанций об оплате коммунальных услуг, где указывается количество прописанных граждан. Обращайте внимание на промежутки заключения сделок. Если они составляют менее одного года, не беритесь платить деньги.
  2. Встретиться напрямую с продавцом, задать ему уточняющие вопросы. Лучше вообще не проводить сделок по доверенности от продавца. Помнить, что собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить ее у нотариуса, лишенного лицензии.
  3. Внимательно изучить паспорт лица, с которым проводится сделка. Покупателю необходимо проверить подлинность паспорта продавца через онлайн-ресурс МВД. Рекомендуется снять с паспорта копию и оставить ее у себя. То же самое относится и к паспорту доверенного лица. Обязательно следует запросить дополнительные документы у продавца, (водительское удостоверение, заграничный паспорт и пр.) и сверить их с паспортом, так же СНИЛС, ИНН. Стоит насторожиться, увидев в истории квартиры одинаковые фамилии собственников, вступивших в права собственности не по дарению или наследству, а по договору купли-продажи. Переходы права между членами семьи могут квалифицироваться как ничтожные или притворные и расторгаться без участия суда. Приобретая такую квартиру, вы рискуете тем, что расторгнута будет даже не ваша сделка, а предыдущая по цепочке в истории.
  4. Внимательно изучить документацию на квартиру, сверить данные во всех бумагах (они должны быть идентичны). Если предоставляются не оригиналы, а дубликаты (выдаются при утере первоначальных бумаг), это должно насторожить. Должны быть предоставлены: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на квартиру, технический паспорт, квитанции об оплате коммунальных платежей, выписка из домовой книги.
  5. Узнать, нет ли наследников и других претендентов на квартиру. Изучить завещание и свидетельство о вступлении в наследство.
  6. Узнать, не арестована ли квартира за крупные долги продавца. Получить информацию можно на сайте Федеральной службы судебных приставов. Узнать, не обанкротился ли продавец. Получить информацию можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
  7. Не торопиться подписывать бумаги, внимательно их вычитывать. Лучше снять копии со всех документов и спокойно ознакомиться с ними.
  8. Никогда не оставлять продавцу свой паспорт. Лично присутствовать при подписании всех важных документов и при проведении взаиморасчетов, требовать от продавца того же.
  9. Помнить, что криминальные квартиры редко продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами.
  10. Получить на руки подтверждение принятия денег. Расписка должна быть написана продавцом от руки, без исправлений и в присутствии представителя другой стороны.
  11. Не соглашаться на неполную стоимость в договоре, даже если на нее согласен банк. Под видом ухода от налогов, продавцом может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.

Отдельно следует остановиться на проблеме защиты прав добросовестных приобретателей вторичной недвижимости. Необходимо отметить, что, если имущество было похищено у законного владельца, он вправе истребовать его даже у добросовестного приобретателя. Это прямо предусмотрено гражданским законодательством. Если незаконный владелец пытается в порядке защиты доказать добросовестность своего приобретения, то законный владелец вправе заявить о хищении спорного имущества путем мошенничества, на чем разбирательство в суде по делу должно быть закончено, с последующим вынесением решения в пользу истца. Сложность состоит в том, что последний собственник недвижимости может доказать свою правоту, опровергнув представленные первоначальным владельцем доказательства похищения у него спорного имущества. Добросовестные приобретатели и их представители в качестве аргумента в свою защиту ссылаются на волевой фактор совершения действия по переходу прав собственности на жилое недвижимое имущество. То есть если первоначальный владелец добровольно передал мошеннику – «добросовестному приобретателю» имущество без всякого на него побуждающего воздействия со стороны последнего, то (по мнению «добросовестного приобретателя») сделка была совершена в соответствии с гражданским законодательством РФ и оснований для реституции не усматривается. Соответственно, мошенники в данном случае используют неопределенность и спорность в российском законе определения понятия «выбытие помимо воли». В этом случае, действительно добросовестный приобретатель, на наш взгляд, несет риск приобретения, похищенного ранее, что обязывает покупателей тщательно проверять все обстоятельства и документы, относящиеся к сделке.