Прежде всего, мы различаем проблемы с добросовестностью на первичном и вторичном рынке жилья.
На вторичном рынке основные мошеннические схемы построены на двух принципах:
- Нарушение процедуры передачи права собственности, установленной законодательством;
- В сделке купли-продажи участвует лицо, не обладающее необходимыми полномочиями.
Кроме того, важно знать, что весь процесс проходит в три основных этапа. Это:
- Заключение договора купли-продажи, который требует нотариального удостоверения;
- Оплата оговоренной цены сделки;
- Регистрация права собственности в Росреестре или МФЦ.
Только после госрегистрации покупатель становится собственником. При этом пункты 2.2 и 2.3 могут быть поменяны местами.
Важно представлять себе, что существует масса деталей, которые невозможно оговорить в краткой справке. Например, если покупатель приобретает квартиру у «чужих» людей, то необходимо удостовериться, что все жильцы выписаны или иметь чёткие гарантии, что это произойдёт в оговоренный срок. Или: необходимо, чтобы продавец был дееспособен, либо от его имени должен действовать официальный опекун с разрешения органов опеки и попечительства. Советуем прибегать к услугам вызывающего доверие специалиста.
Мошенничеству на вторичном рынке посвящены статьи: «Риски для покупателя» (мошенничество со стороны продавца или псевдо-продавца), и «Риски для продавца» (мошенничество со стороны покупателя).
Злоупотребления на первичном рынке носят иной характер. В основном они связаны с привлечением средств граждан на разных этапах строительства, но до сдачи дома в эксплуатацию. Ключевым механизмом защиты интересов граждан, участвующих в финансировании своего будущего жилья, является Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Поскольку основная часть злоупотреблений основывается на неинформированности граждан об организации или ходе строительства, важнейшую роль играют:
- Единый государственный реестр недвижимости;
- Единая информационная система жилищного строительства.
Риски при покупке квартиры в новостройке на принципах долевого участия рассмотрены в статье «Мошенничество при продаже квартиры в новостройках». Рассмотрены три основных случая:
- Заключение с застройщиком Договора участия в долевом строительстве;
- Покупка права требования по Договору участия в долевом строительстве;
- Участие в жилищно-строительном кооперативе.