Порой собственники комнат вынуждены использовать различные способы обхода правила о преимущественном праве покупки. Следует отметить, что обходные пути несут риски и для продавца, и для покупателя. Покупатель может пострадать, прежде всего, если продажа будет оспорена соседями. Тогда, в лучшем случае, покупатель вернёт свои деньги.
На практике можно встретить следующие случаи обхода преимущественного права соседей:
1. Простейший способ заключается в дарении доли в праве собственности на комнаты покупателю. На дарение не распространяются правила ст. 250 ГК. Недостатками этого способа являются притворность сделки (квалификация Верховным судом РФ сделки как притворной дана в разъяснениях ко второму обходному способу), что порой позволяет соседям по коммунальной квартире оспорить сделку и перевести на себя права и обязанности покупателя по цене, которая будет определяться судом.
Если комната стала предметом подарка посторонним людям, соседям следует проверить:
- являются ли родственниками даритель и одаряемый;
- уточнить — не прописан ли даритель в квартире. Если прописан, то сделка, скорее всего, была мнимая, без реальной передачи комнаты в собственность;
- проверить отсутствие конфликта или судебного спора между дарителем и одаряемым, для чего пообщаться с дарителем и посмотреть в интернет судебные разбирательства с участием дарителя и одаряемого.
Поскольку правовая позиция Верховного суда со временем несколько меняется, приводим ее в «редакции» 2018 года. Заметим, что она сейчас распространяет свое действие и на остальные способы (кроме, может быть, пункта 3) обхода преимущественных прав соседей:
- Передача доли в праве общей долевой собственности по договору дарения может быть признана притворной сделкой, прикрывающей отступное, если такая передача происходит в счет погашения ранее возникшего долга.
- Правила ст. 250 ГК РФ о реализации преимущественного права другими участниками долевой собственности применимы не только в случаях отчуждения доли в праве общей собственности по договору купли-продажи, но и при любом ином возмездном отчуждении доли в праве общей собственности, в частности по соглашению об отступном.
2. дарение минимальной части недвижимости с последующей продажей оставшейся части;
Суть второго способа заключается в дарении минимальной части своей жилплощади (например, одного квадратного метра). После регистрации договора дарения и права собственности покупатель становится номинальным сособственником части квартиры и, пользуясь своим преимущественным правом покупки, может приобрести остальное в праве собственности на квартиру у продавца по договору купли-продажи. При этом ни нотариус, ни учреждение юстиции не потребуют отказа соседей от преимущественного права покупки. Вопрос о недействительности сделки «дарения одного квадратного метра» неоднозначен, поскольку мотив сделки не может являться ее пороком (ч. 2 п. 1 ст. 178 ГК). Но: если суды будут признавать такие сделки недействительными в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ (выдержка из судебного постановления — «сделки купли-продажи и дарения являются притворными, фактически прикрывают собой единый договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и были совершены с целью лишить преимущественного права на ее выкуп остальных собственников комнат»), это должно привести к переводу прав и обязанностей покупателя на того сособственника, который сделку оспаривает. При этом если цена сделки по купле-продаже установлена достаточно высокой (рыночной или выше), то у соседей отпадает экономическая заинтересованность в таких спорах. Недостатком данного способа является, во-первых, растягивание сделки на два этапа и, во-вторых, непонятный юридический статус договора "дарения одного квадратного метра". Если покупатель, по каким-либо причинам не станет потом покупать остальную часть комнаты, ситуация для продавца и его соседей станет особенно интересной! Кроме того, с течением времени все больше прецедентов, когда дарение малой части недвижимости суд признавал притворной сделкой (указав, что одаряемый не являлся родственником дарителя, а даритель не был ему чем-либо обязан) и удовлетворял иски о реализацию спорной недвижимости соседям. Суды при квалификации договора дарения в качестве мнимой сделки принимают во внимание следующие обстоятельства:
- наличие конфликтных отношений между обладателем преимущественного права и лицом, совершившим отчуждение имущества;
- отсутствие или наличие родственных, дружеских связей между новым покупателем доли и продавцом;
- причины, послужившие основанием для дарения, разумно объясняющие дарение дорогостоящего имущества в виде доли в праве собственности.
Существует, например, такое судебное решение (выдержка из мотивировочной части): «...оформление ответчиками нескольких сделок в определенной последовательности преследовало своей целью избежание необходимости соблюдать требования ст. 250 ГК РФ по извещению иных сособственников о намерении продать свои доли постороннему лицу. Таким образом, совершенная ответчиками сделка по дарению доли является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть сделку купли-продажи долей в праве собственности на спорную квартиру, которую ответчики в действительности имели в виду».
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Заинтересованным лицам следует доказывать в суде сговор обеих сторон сделки (псевдо-дарителя и псевдо-одаряемого).
Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае все прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.
Так, если судом будет установлено, что заключен договор дарения части имущества с целью дальнейшей продажи оставшейся доли в обход правил о преимущественном праве соседей, договор дарения и последующая купля-продажа доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил (п. 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
3. внесение комнаты в уставный капитал юридического лица с последующей продажей доли в уставном капитале этого юридического лица приобретателю (не всегда осуществимо);
Третий способ заключается в том, что первоначально комната вносится продавцом в уставный капитал некоего юридического лица. На данную сделку правило о преимущественном праве не распространяется, поскольку внесение вклада в уставный капитал не является продажей доли. В результате данной сделки участник общества приобретает долю в указанном юридическом лице. Далее он продает вновь приобретенную долю потенциальному покупателю. В итоге покупатель фактически приобретает контроль над долей в обществе (посредством участия в ином юридическом лице) и, соответственно, комнатой. Недостатком способа является естественное нежелание рядового продавца вносить часть комнаты в уставный капитал или вообще создавать (покупать) для продажи комнаты какое-то юридическое лицо.
Судебная практика по правомерности такой сделки неоднозначна. Существует следующее Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 N 56-КГ13-12 (выдержки): «…требования ст. 250 ГК РФ должны распространяться и при внесении участником долевой собственности, принадлежащей ему доли в качестве вклада в уставный капитал общества, поскольку такая сделка является возмездной…
Внесение доли в праве общей собственности в уставный капитал хозяйственного общества по своей правовой природе отличается от договора купли-продажи, а также от договора мены такого имущества, поскольку в первом случае приобретается статус участника такого общества с правами и обязанностями, предусмотренными законом и учредительными документами общества, таким образом, имеет место встречное представление…
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что внесение Х. доли в уставный капитал общества не нарушает права Р. как сособственника недвижимого имущества, не требует ее предварительного уведомления, не наделяет ее преимущественным правом и, как следствие, не предоставляет ей возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя…
Доводы о том, что в данном случае к спорным правоотношениям подлежит применению ст. 250 ГК РФ по аналогии, несостоятельны, поскольку в соответствии с этой нормой перевод прав и обязанностей приобретателя по сделке в праве общей собственности возможен только по договору купли-продажи и по договору мены, между тем спорные правоотношения под действие ни одного из договоров не подпадают…
При внесении доли в праве общей собственности в уставный капитал хозяйственного общества правило преимущественной покупки, закрепленное в ст. 250 ГК РФ, не применяется».
Итак, по мнению Верховного суда РФ, данный способ обхода преимущественных прав соседей наиболее правомерен!
4. передача доли в качестве отступного по ранее полученному займу
Четвертый способ также довольно часто можно встретить на практике. Отступное является способом погашения задолженности. Решающую роль при оспаривании сделки об отступном в суде имеет мнимость как ее самой, так и договора займа. При таком оспаривании суд будет придавать значение соблюдению сроков возврата займа и прочих условий, разумности самих условий договора займа, соразмерности стоимости комнаты и заемных средств.
Если раньше суды не распространяли действие статьи 250 ГК РФ на отступное, теперь ситуация изменилась. В тех случаях, когда стороны в соглашении об отступном прямо указали, что задолженность прекращается предоставлением конкретно указанного отступного, суды считают преимущественное право соседа нарушенным.
«…распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. При этом, как было указано судом кассационной инстанции, в данном случае квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений статьи 250 Кодекса».
5. Реализация комнаты, как предмета залога
С предыдущим обходным способом сходен и метод реализации права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не должно… Однако следует отличать сам договор ипотеки комнаты (явно предусматривающий возможное возмездное отчуждение предмета залога) от перехода права собственности на комнату к продавцу…
По нашему мнению, договор залога (ипотеки) комнаты сейчас правомерен, а вот с реализацией предмета залога ясности нет. На наш взгляд, при реализации заложенной комнаты должны соблюдаться положения статьи 250 ГК РФ.
Приведенный выше перечень обходных способов не является исчерпывающим. В статье «Особенности процедуры продажи комнаты» будет сказано о пробеле в законодательстве, позволяющем известить соседа об одних условиях сделки (завышенная цена комнаты и пр.), а продажу произвести на других. Мировое соглашение в суде, как ни странно, также может привести к обходу преимущественного права покупки!
Для устранения самой возможности наличия перечисленных и иных обходных путей, считаем весьма желательным внесение соответствующих изменений в законодательство.