Соседи по коммунальной квартире лица, собирающегося продать свою жилплощадь, имеют преимущественное право покупки этой жилплощади (ст. 250 ГК РФ). В связи с этим ГК РФ и ЖК РФ обязывают продавца комнаты (комнат) известить в письменной форме остальных собственников о намерении продать свою собственность постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Среди условий, указываемых в уведомлении, не обязательна информация о третьем лице – предполагаемом покупателе. Такой вывод можно сделать из сложившейся судебной практики, а ведь именно информация о таком лице может быть интересна соседям (вдруг это будущий захватчик, выживатель, дебошир, маньяк). В то же время, если недвижимость продается в рассрочку (по аналогии – с отсрочкой платежа, с наделением покупателя дополнительными обязанностями, возможностью отказа от договора при определенных условиях и т.п.) извещать об этом обязательно, как о существенном условии будущего договора, кое может повлиять на принятие решения соседом.
В настоящее время не ограничено злоупотребление продавцом своим правом направлять уведомления о намерении продать комнату постороннему лицу сколько угодно раз и по какой угодно цене.
Другая существенная особенность продажи комнаты в коммуналке вытекает из первой, но касается интересов покупателя. Дело в том, что даже после совершения сделки соседи могут подать иск в связи с нарушением их преимущественного права приобретения этой комнаты (ст. 168 ГК РФ). В этом случае владельцем комнаты может стать сосед, а добросовестный покупатель в лучшем случае вернёт вложенные деньги. Поэтому для потенциального покупателя желательно заранее убедиться, что продавец отправил извещения всем обладателям преимущественного права надлежащим образом.
Говоря об отправке извещений мы будем рассматривать только проблематичные случаи. Отметим сразу, что доказывание получения уведомления о намерении продать комнату постороннему лицу возлагается судебной практикой на продавца.
Тем не менее, суды могут посчитать, что преимущественное право не будет считаться нарушенным, если сосед не обеспечил контроль за направляемой по его месту жительства почтовой корреспонденцией при доказанности факта направления ему извещения в силу Статьи 165.1 ГК РФ – Юридически значимые ошибки.
В случае отсутствия соседей и сведений об их месте нахождения, следует признать их через суд безвестно отсутствующими. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года. То есть в случае отсутствия соседа надо идти в суд. В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.
А если собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство?
Это также проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, можно подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс. В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству). А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию).
Нотариальная практика разъясняет вопрос об отсутствующем соседе так: «в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества». Бесспорным подтверждением направления извещения (для нотариуса) могут быть: а) свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; б) выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Представленная продавцом опись вложения в случае направления сособственникам письма с описью вложения не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.
Момент доставки извещения (также, по разъяснениям нотариальной палаты):
- юридически значимое сообщение считается доставленным и в случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (ст. 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения;
- если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте;
- в случае утраты отделением почтовой связи корреспонденции дата ее поступления в отделение связи по месту жительства адресата определяется по сведениям, указанным на сайтах russianpost.ru и www.почта-россии.ру по номеру почтового идентификатора;
- если корреспонденция вернулась нотариусу в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, извещение считается не доставленным.