Споры, связанные с земельными участками, находящимися в частной собственности, можно разделить на несколько групп. Из них наиболее распространёнными являются три группы:
- Споры с соседями;
- Споры с органами местного самоуправления или государственными надзорными или правоохранительными органами;
- Споры с организациями, в ведении которых находятся инфраструктурные объекты (газопроводы, ЛЭП, теплосети и т.д.).
Сами споры, в основном, касаются права собственности на участок, границ участка или имеющихся на участке построек.
Наиболее болезненными являются случаи, когда владелец дачного участка своевременно не оформил право собственности на строение, и оно стало считаться самовольной постройкой (самостроем). Очень часто это сопряжено с невыполнением требований Строительных норм и правил (СниПов) и их актуализированных редакций (Сводов правил — СП), а также Градостроительного кодекса, федеральных законов и ГОСТов. В этих случаях органы местного самоуправления могут инициировать разбирательство в суде. В статье «Самовольная постройка» описаны критерии признания её таковой, а также механизмы её легализации. Основные требования, которые должен соблюсти застройщик во избежание неприятностей, изложены в следующих документах:
- СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные;
- П. 5.3 СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства;
- СП 53.13330.2011 Планировка и застройка садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения.
Споры с органами местного самоуправления или государственными надзорными органами также возникают в связи с использованием земли не находящейся в собственности пользователя, либо в связи с нарушением законодательства при регистрации права собственности на участок, либо в связи с неразрешённым вариантом использования данного земельного участка. Список надзорных органов, уполномоченных реагировать на неправомочное использование земельным участком, приведён, в том числе, в пункте 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ. Основные аспекты этих проблем затронуты в статьях «Снос дома» и «Самовольная постройка». Отчасти ситуация осложняется тем, что некоторые нормы устанавливаются законами субъектов Российской федерации; поэтому изучение лишь федеральных законов недостаточно.
Во взаимоотношениях с соседями чаще всего возникают споры о границах участка в связи с межеванием или установлением заборов. Эта тема подробнее рассмотрена в статье «Споры с соседями по участку».
Во взаимоотношениях с владельцами или операторами инфраструктурных объектов возникают противоречия, когда увеличиваются нормы отступа от этих объектов. Как правило, они же сами подают в суд иски о сносе постройки или отчуждении территории. К сожалению, суды часто принимают сторону истца. Однако, суды должны принимать во внимание законодательство, действовавшее на момент сооружения постройки или регистрации права собственности на участок.
Случаи, когда спорные действия соответствовали законодательству, действовавшему на момент их совершения, очень часты.