Земельные участки, которые расположены по соседству не могут существовать отдельно друг от друга. Это сосуществование приводило и будет приводить соседей к самым различным спорам, порой разрешаемым в судебном порядке.
Среди норм действующего гражданского законодательства надо отметить существенный пробел в области урегулирования соседских отношений. Анализ норм в сфере защиты соседских прав и интересов показывает, что они сводятся в основном к правилу о недопустимости злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ) со стороны одного соседа по отношению к другому. Все категории споров между соседями невозможно даже представить: пчелы, насыпка или срытие земли на своем участке (изменение протекания талых и сточных вод), различные шумы в ночное время, складирование у забора мусора…
В данной статье рассматривается четыре вида споров:
- В связи с нарушением минимального отступа от границы участка при строительстве.
- В связи с межеванием.
- В связи с установкой забора.
- В связи с аварийными или неправильно высаженными деревьями.
ИТАК:
1. Нарушение норм отступа от границ участка.
Понятно, что не всякому понравится, если вплотную к забору будет стоять большой соседский дом.
Споры о нарушениях норм отступа гипотетически грозят нарушителю существенной потерей денег.
В связи с этим такие вопросы чаще других решаются в суде.
Соответствующие нормы устанавливаются Градостроительным кодексом (ГрК РФ) и Строительными
нормами и правилами (СНиП) и их актуализированными версиями Сводами правил (СП).
Общее наиболее существенное правило для дома — не менее 3м от границы участка, разделяющей соседей.
Для хозяйственных построек — 1м от границы.
Требования федерального законодательства отражены, пережде всего в следующих документах:
- СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные.
- П. 5.3 СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства.
- СП 53.13330.2011 Планировка и застройка садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения.
2. Межевание.
Отметим здесь, что проводить эту процедуру можно в любое время, когда появится для этого
необходимость. Никаких ограничительных сроков для межевания законом не установлено.
Земельные участки, межевание которых до сих пор не проведено, как и прежде, можно спокойно
продавать, покупать и передавать по наследству.
Закон о государственной регистрации, на основании которого происходит регистрация прав на
земельные участки, не содержит оснований для приостановления проведения кадастрового учета или
регистрации прав в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного
участка.
Закон не определяет и каких-либо сроков, в течение которых границы земельного участка должны
быть установлены.
На споры об установлении границ земельного участка по причине недействительности материалов
межевания или об отказе подписать акт согласования границ распространяется общий срок исковой
давности — три года.
Отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда истец узнал о нарушении своего права.
Это может быть, например, момент, когда соседи отказались от подписания акта согласования
границ.
Вообще при возникновении спора, чаще всего суд устанавливает границы земельного участка на
основании проведенной по делу землеустроительной экспертизы.
Экспертиза дорогая, оплачивается обычно истцом… Стоит подумать: действительно ли забор соседа на
вашем участке? Сможет ли он вообще возместить судебные расходы если вы выиграете?
3. Спорная установка забора.
Вернувшись к ситуации с перестановкой забора констатируем: суды первой и апелляционной инстанции
отказали в иске о возврате забора на прежнее место (он ведь установлен на основании границ,
указанных в земельном кадастре).
Верховный суд РФ указал, что такая судебная практика не является правильной. Согласно ч. 1 ст. 39
Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» местоположение
границ земельных участков подлежит в установленном порядке обязательному согласованию с лицами,
являющимися собственниками земли, обладающими правом пожизненного наследуемого владения,
постоянного (бессрочного) пользования, аренды (если такие смежные земельные участки находятся в
государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на
срок более чем пять лет),
в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка,
в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение
границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Таким образом, любое внесудебное изменение границ вашего участка без вашего ведения является
недействительным.
Изучение судебной практики по земельным спорам показало, что требование об установлении границ земельного участка в основном предъявляется в следующих случаях:
- соседи не могут согласовать местоположение границ между смежными земельными участками в ходе проведения процедуры межевания;
- при проведении межевания земельных участков согласование границ между правообладателями соседних участков не проводилось либо проводилось, но с нарушениями;
- при межевании выявлена реестровая ошибка в сведениях о местоположении границ, и при проведении кадастровых работ соседям не удалось договориться о согласовании уточненного местоположения границ между участками;
- при утрате межевых знаков, если сведения о границах соседних земельных участков не внесены в ЕГРН и имеется спор об их местонахождении.
Сложно требовать установления границ земельного участка, если сосед построил свой дом или возвел хозяйственную постройку прямо на границе соседних земельных участков или с захватом территории чужого участка. В этом случае в исковом заявлении следует указывать требование об установлении границ земельного участка и дополнительно с этим надо просить о сносе или переносе строения или забора, которые построены с нарушением.
Если между соседскими участками устанавливается забор из сетки «рабица» высотой 1,5 метра – претензий быть не должно! Оговоримся сразу, что речь идет лишь об индивидуальных садовых (дачных) участках. Ранее в их отношении действовали правила, регулирующие высоту и вид забора; новая редакция (СП 53.13330.2011) указаний насчет высоты не содержит и звучит буквально так: «По периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов».
Таким образом, ограничения к типу и высоте заборов могут содержаться лишь в уставе садоводческого товарищества или общества. Вполне возможно, что в уставе ничего о заборах не написано. Можно ли в этом случае без согласия соседа и правления ставить, скажем, штакетник (ранее разрешалось)? Представляется, что при споре по поводу забора, возведенного без соседского согласия, суд будет оценивать, насколько такой (скажем, глухой трехметровый) забор мешает использованию земельного участка другого соседа. Штакетник, на наш взгляд, мешает незначительно…
4. Сажая на своем участке деревья, сложно предугадать, насколько высокими они
станут через несколько лет и на какую ширину раскинется их крона.
Высокие деревья, растущие в непосредственной близости от забора, могут затенять соседний
земельный участок и даже наносить ветвями ущерб самому забору.
Если дерево уже старое, то оно может повалиться от сильного ветра, сама угроза такого повала
может пугать детей.
Судебная практика показывает, что обращений с исками об обязании произвести спил деревьев по
этим причинам довольно много.
Иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком и спиле деревьев предъявляется к
собственнику или иному владельцу земельного участка, на котором эти деревья растут.
В случае если дерево, затеняющее соседний земельный участок, растет на земельном участке общего
пользования садоводческого товарищества, ответчиком будет выступать именно это юридическое лицо
(независимо от того, кто высадил деревца).
При предъявлении иска о спиле деревьев необходимо указать, чем они, собственно, мешают. Например, владелец садового земельного участка может сослаться на то, что деревья, которые растут на соседнем земельном участке, имеют высоту более 8 метров и расположены на расстоянии менее 1,5 метра от границы его земельного участка, в результате чего нарушается инсоляция. Вместе с тем если на суде выяснится, что указанные деревья растут с западной стороны по отношению к земельному участку истца-садовода, то это будет противоречить доводам об отсутствии инсоляции, и, скорее всего, спор будет проигран. Другое дело, если деревья растут, например, с южной стороны по отношению к земельному участку садовода. В таком случае останется доказать нарушения, связанные с несоблюдением расстояния от дерева до границы земельного участка.
Если в качестве основания к исковому заявлению о спиле деревьев указывается на их аварийное состояние, то этот аргумент также нужно доказать. В качестве доказательства предоставляются фотографии, видеосъёмка во время бури, акт садоводческого или дачного товарищества.
Судебная практика по подобным делам неоднозначна. Истцам приходится доказывать не только то, что дерево аварийное или неправильно растет, но и иные обстоятельства. Главное из них — нарушение прав истца. Кроме этого, причинами отказа в удовлетворении исков могут быть:
- необязательный характер строительных норм и правил, регулирующих высадку деревьев;
- незначительное затенение земельного участка, не являющееся препятствием к использованию истцом земельного участка по назначению.