Рынок первичного жилья образно можно сравнить со входом в метро, где гражданина подхватывает поток таких же как и он. И кажется, что всё, что ему остаётся – это делать как все. Именно поэтому важен предварительный анализ и общих «правил игры», и конкретного варианта приобретения жилья. Вот наиболее частые из них:
- Покупка готового жилья у застройщика. Это наиболее надёжный способ, риски с ним связанные мы рассматривать не будем, поскольку никаких специфических вариантов нет.
- Заключение Договора участия в долевом строительстве с застройщиком (либо подрядчиком) -ДДУ.
- Покупка права требования по Договору участия в долевом строительстве (цессия).
- Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
1. Наиболее массовое явление – заключение ДДУ. Поскольку с 01.07.2019 все деньги участников долевого строительства перечисляются на эскроу-счета, при соблюдении прописанной в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (от 30.12.2004 №214-ФЗ) процедуры, риски попасться мошенникам на этом этапе не актуальны. Обратимся к требованиям закона. Согласно п. 3 ст. 4 №214-ФЗ от 30.12.2004 «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации…» Стало быть, после этого любой может проверить наличие договора через ЕГРН.
Согласно п. 4 ст. 4 №214-ФЗ от 30.12.2004 (приводим в сокращении) «Договор должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией … ;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
- исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
- размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона».
При этом, конечно риск несвоевременной сдачи дома остаётся. При этом вступает в силу п. 2 ст. 6 №214-ФЗ от 30.12.2004: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере…», правда утверждение из последнего приведённого предложения легко обойти и не исполнить. В целом, новая редакция №214-ФЗ эффективно защищает инвестора.
Основные риски, при сегодняшнем законодательстве, связаны с качеством передаваемого жилья. В Москве и в других крупных городах действуют профессиональные оценщики, способные квалифицировано произвести приёмку помещений в качестве консультативной услуги. Советуем привлекать специалистов.
Многие застройщики обещают, что будут развивать социальную инфраструктуру – построят школу, детский сад и поликлинику, а на первом этаже жилого комплекса – банки, супермаркеты, аптеки и фитнес-клубы. Обещания должны быть подкреплены подготовленным проектом и разрешениями на строительство. В противном случае доказать их мошенничество будет невозможно…
Считается, что главный аргумент в пользу надежности застройщика — аккредитация в Сбербанке… В этом случае, вам не нужно самостоятельно изучать разрешение на строительство, проектную декларацию на новостройку, ехать на стройку, проверять ход строительства и объекты, которые уже сданы в эксплуатацию. Учитывая ряд факторов авторы не могут присоединиться к данной рекомендации…
2. Цессия. Понятно, что все риски, описанные в предыдущем пункте, сохраняют актуальность, поскольку в этом аспекте не важно, каким путём появилось право требования передачи квартиры в собственность. Рассмотрим этот случай с точки зрения мотивов продающего своё право требовать жилплощадь. Обычно вариантов три:
- За время строительства у инвестора изменились планы.
- Квартиру купил инвестор специально, чтобы потом перепродать дороже.
- Имеем дело с мошенничеством.
Рассмотрим ситуацию, абстрагируясь от мотивов продавца.
- Если в доме много квартир продаётся по переуступке, это может быть свидетельством того, что организаторы строительства покупали квартиры сами у себя. И мотивы этого могут быть связаны с нарушениями или проблемами в компании-застройщике.
- Возможен вариант, когда продавец права требования не расплатился с застройщиком и невыполненные обязательства перейдут покупателю.
- Возможен вариант, когда продавец состоит в браке (или имеет другие ограничения в отношении своих прав), но не согласовал продажу. Сделка может быть признана недействительной, а возврат средств проблематичным.
- Сделка может быть признана недействительной в случае если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.
3. Жилищно-строительный кооператив. Организация ЖСК, его деятельность, функционирование руководства и ревизионной комиссии регулируется Главой 11 Жилищного кодекса. Правление кооператива и председатель правления кооператива избираются из состава его членов (ст. 118, ст. 119 ЖК РФ). Это означает, что за результаты строительства, в конечном счёте, ответственны сами жильцы. Из этого следуют следующие риски:
- Риск непрофессионализма руководства и, как следствие, отклонения в цене, качестве и сроках сдачи жилья.
- Риск недобросовестности руководства и невозможность на кого-нибудь пенять. Проще говоря, если руководство кооператива проворовалось, то члены кооператива сначала должны будут доказать факт мошенничества, а потом уже как-то истребовать похищенные средства.
Жилищно-строительным кооперативам разрешено строить не выше трёх этажей. Поэтому данный вид объединения граждан распространён там, где разумно малоэтажное строительство. Таким образом, речь идёт о небольших городах или об отдельных районах больших городов.
Государственный контроль за деятельностью ЖСК оговорен в статье 123.2 ЖК РФ. Непосредственный контроль за строительством предусмотрен статьёй 123.1 ЖК РФ:
- Пункт
1 статьи 123.1 ЖК РФ гласит (в сокращении): «Жилищно-строительный кооператив,
осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома,
обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренной
Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ … устав кооператива, а также следующие
документы и информацию:
- количество членов жилищно-строительного кооператива;
- разрешение на строительство многоквартирного дома… ;
- права жилищно-строительного кооператива на земельный участок… ;
- местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией… ;
- количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией… ;
- предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию...
- Пункт
2 статьи 123.1 ЖК РФ гласит (в сокращении): «Жилищно-строительный кооператив по
требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с
использованием единой информационной системы жилищного строительства:
- заключение экспертизы проектной документации… ;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
- протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
- документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования… ;
- заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
- иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.
4. Договор бронирования участия в долевом строительстве не является правоустанавливающим документом и не подлежит государственной регистрации. По своей сути данный договор, на наш взгляд, является предварительным, выражающим намерение покупателя заключить с застройщиком в будущем договор участия в долевом строительстве. Ни договор бронирования, ни предварительный договор не дают покупателю гарантий, предусмотренных для договоров долевого участия.