Важно помнить, что кредитный договор и договор ипотеки — это разные договоры. То, что кредитный договор и договор ипотеки не образуют вместе смешанный договор, установлено Верховным Судом (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 19-КГ14-18). По кредитному договору банк предоставляет заемщику средства для приобретения жилья. По договору ипотеки (обеспечивающему выполнение заемщиком обязательств по кредитному договору) банк имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к заемщику из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки (скажем, квартира), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (т.е. сколько денег должен вернуть банку заемщик и в какие сроки). Важной частью ипотечного договора являются условия пользования заложенным жильем, условия его содержания и ремонта, а также условия проверки банком сохранности ипотечного жилья и права банка при ненадлежащем обеспечении его сохранности (утрате, повреждении и др.).
Важным отличием ипотеки от других договоров, подписываемых в банке, является регистрация в ЕГРН. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1 ст. 131 ГК РФ). Ипотека является обременением права собственности. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (банка и заемщика) (ст. 20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется, как правило, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении кредитного договора (в договоре указывается насколько сильно надо его не исполнить) банк обращает взыскание на жилье в судебном или внесудебном порядке. Приведем выдержку из п.1 ст.50 и ст.51 Закона «Об ипотеке»:
«Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве…»
«Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд»
Невозможно обратить взыскание на жилье (в судебном порядке) при незначительности нарушений. Приведем выдержку из статьи 54.1 закона «Об ипотеке»:
«Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество
Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев…»
Приведем также выдержку из статьи 55 Закона «Об ипотеке»
«Статья 55.Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.
Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Если права залогодержателя удостоверены закладной, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается, если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная. Такие договоры должны быть нотариально удостоверены.
2. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 настоящего Федерального закона.
В случае, если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, способами реализации предмета ипотеки могут быть, в частности, оставление залогодержателем заложенного имущества за собой и продажа заложенного имущества залогодержателем другому лицу.
К отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества и по продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений…»
Для понимания того, как будет продаваться ипотечная квартира, приведем выдержку из статьи 56 Закона «Об ипотеке»
«Статья 56. Реализация заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона…»
Приведем также выдержку из статьи 59 Закона «Об ипотеке»
«Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон
Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени…»
Также важна норма из Гражданского кодекса:
«Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (заемщику). Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно (ст. 334 ГК РФ).»
Если договор ипотеки прекратит свое действие, поскольку на недвижимость обращено взыскание (за неплатежи по кредиту), кредитный договор продолжит действовать до полного выполнения плательщиком обязательств по кредиту, включая уплату процентов и неустоек!