Ипотечный кредит может быть предоставлен гражданину на приобретение жилого помещения, которое передается в залог банку-кредитору (п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Важно помнить, что кредитный договор и договор ипотеки, обеспечивающий его выполнение лицом, приобретающим недвижимость, это разные договоры. То, что кредитный договор и договор ипотеки не образуют вместе смешанный договор установлено Верховным Судом (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 19-КГ14-18). По кредитному договору банк предоставляет заемщику средства для приобретения жилья. По договору ипотеки (обеспечивающему выполнение заемщиком обязательств по кредитному договору) банк имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к заемщику из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки (скажем, квартира), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (т.е. сколько денег должен вернуть банку заемщик и в какие сроки). Важной частью ипотечного договора являются условия пользования заложенным жильем, условия его содержания и ремонта, а также условия проверки банком сохранности ипотечного жилья и права банка при ненадлежащем обеспечении его сохранности (утрате, повреждении и др.).
Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда (п.п. 1.1. ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Если договор ипотеки прекратит свое действие, поскольку на недвижимость обращено взыскание (за неплатежи по кредиту), кредитный договор продолжит действовать до полного выполнения плательщиком обязательств по кредиту, включая уплату процентов и неустоек!
В данной статье мы постараемся помочь людям, размышляющим над вопросом: «А не взять ли в ипотеку жилье?». Ошибки при заключении договора могут испортить жизнь человеку и его семье на очень долгие годы. Особенное внимание стоит обратить на выбор банка и варианта ипотечного кредитования – после внесения первого взноса передумывать будет поздно (или очень накладно).
1. Посоветуем в первую очередь искать жилье, а не банк, готовый предоставить средства на покупку какого-либо жилья. Если это новостройка, узнайте, в каких банках она аккредитована и какие условия эти банки предлагают. Когда речь идет о вторичном жилье, нужно посмотреть, какие кредитные организации имеют соответствующие ипотечные продукты. В любом случае стоит учитывать, что одобрение банка действует в среднем 3 месяца. Всегда стоит самостоятельно (не полагаясь на специалистов или агентство) проанализировать и сравнить условия нескольких банков. И ни в коем случае нельзя ориентироваться исключительно на размер процентной ставки. За низким процентом по ипотеке, банк может скрывать сопутствующие услуги, такие как повышенная комиссия или запрет на досрочное погашение кредита, всевозможные дополнительные платежи и комиссии, которые приведут к большим расходам. Внимательно отнеситесь к обещаниям банка устроить ипотечные каникулы или выдать кредит без первого взноса, поскольку эти акции обычно в конечном итоге значительно утяжеляют кредитное бремя. Отметим, что с 31 июля 2019 года предоставление ипотечных каникул стало обязанностью (а не правом, как ранее) для любого банка в отношении гражданина, приобретающего жилье для личных нужд. Правда, воспользоваться этим правом можно лишь при соответствии сложившихся условий требованиям закона (Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика»).
2. При выборе банка и предлагаемого им варианта ипотечного кредитования избегайте ипотеки с плавающей процентной ставкой, даже если специалист будет объяснять вам как она выгодна и удобна. Банки, обычно, оставляют за собой право поднять ее.
3. При оформлении любого кредита есть возможность выбрать тип ежемесячного платежа, если банк это предусматривает условиями договора. Аналогичная возможность есть и при оформлении ипотеки. Можно выбрать аннуитетный или дифференцированный платеж. Аннуитетный платеж – платеж, размер которого не изменяется на протяжении всего срока кредитования. Дифференцированный платеж – платеж, размер которого изменяется в зависимости от остатка кредитного долга. Другими словами, при аннуитетной системе погашения заемщик будет на протяжении всего срока кредитования оплачивать сумму, указанную в кредитном договоре. В большинстве случаев банковские учреждения предлагают именно такую систему оплаты. Она выгодна банку, но не заемщику, который переплачивает достаточно серьезную сумму за длительный срок. Дифференцированная система оплаты позволяет сэкономить. Проценты здесь банк насчитывает на остаток задолженности, который постоянно убывает; соответственно уменьшается и переплата. Правда при дифференцированной системе больше первые платежи.
4. Остерегайтесь банков, навязывающих дополнительные услуги «по сопровождению сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотеки». Как правило, платежи за такие услуги взимаются через дружественные банку компании, а их размер может достигать 1,5% от суммы кредита.
5. Заранее узнайте условия проведения сделки, даже самые, на первый взгляд, незначительные. При проведении сделки по покупке в ипотеку вторичного жилья, важно прописать условия доступа к банковской ячейке с деньгами. В Сбербанке, например, этого сделать нельзя. Также бывает важно арендовать несколько банковских ячеек по одной сделке с несколькими лицами – продавцами. В Сбербанке такого сделать также нельзя.
6. Не забывайте о льготах. Если у вас молодая семья, много детей или право еще на какую-либо льготу, узнайте, есть ли в выбранных банках специальные программы с пониженной процентной ставкой.
7. Перед подачей заявки на ипотечный кредит, убедитесь, что у вас нет текущих кредитов, а также нет кредитных карт, выпущенных на ваше имя. Кредитные карты лучше закрыть заранее, до подачи заявки на ипотечный кредит. Стоит также убедиться в отсутствии непогашенной задолженности перед государством, например, по коммунальным платежам, налогам или штрафам.
8. После того, как вы окончательно определились с банком и условиями ипотеки можно подавать заявку на ипотечный кредит. Если вы уже забронировали понравившуюся квартиру и знаете ее стоимость, то в заявке нужно указать сумму за вычетом первоначального взноса, который вы оплатите из собственных средств. Первоначальный взнос не должен исчерпывать всю вашу наличность, в запасе следует оставить 1-2% от стоимости квартиры — они понадобятся на оплату первого года страхования, на оформление доверенностей, на регистрацию договоров.
9. При полном одобрении вашей заявки (банк может ее удовлетворить «частично» — на 10%, скажем…) оплачивается первый взнос в счет стоимости квартиры и заключаются сделки (и кредит и ипотека) с банком: сначала подписание договоров, договора страхования, оплата всех комиссий, а затем зачисление кредитных средств на счет.
10. Далее документы (2 экземпляра: покупателя и продавца) отправляются на регистрацию в соответствующие органы – происходит переход права собственности – покупатель и продавец могут лично сдать и получить документы, поручить своим представителям или воспользоваться онлайн регистрацией – услугу предоставляют не все баки. Как правило, регистрация длится неделю.
11. Граждане, которые приобретают жилье в ипотеку, вправе рассчитывать на получение имущественного вычета. Имущественный вычет – возврат налога на доходы физических лиц в размере, соответствующем сумме оплаты. Другими словами, если из доходов заемщика регулярно оплачивался НДФЛ в размере, установленном законодательством, эти суммы можно вернуть. Но есть и максимальные лимиты возврата. Оформить имущественный вычет могут только официально трудоустроенные граждане, из доходов которых ежемесячно работодатели перечисляют подоходный налог. Максимально заемщик может вернуть 390 000 рублей денег из уплаченного НДФЛ обратно. Подать документы на возврат НДФЛ (имущественный вычет) можно непосредственно через работодателя. Если тот по какой-то причине не может его оформить, документы на вычет можно подать самостоятельно. Для этого заполняют декларацию 3-НДФЛ.
12. После регистрации права собственности на покупателя (заемщика) необходимо обратиться в банк для завершения сделки. После этого деньги (заемные средства и первоначальный взнос) будут переведены продавцу (или произойдет выемка из ячейки при оплате наличными).