Наиболее неблагоприятным последствием неисполнения заемщиком кредитного договора, обеспеченного залогом (ипотекой), является обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (квартиру, дом…). Особенно сложным является вопрос обращения взыскания на единственное жилье должника.
Допустимо ли обращение взыскания на ипотечную квартиру, если она является единственным жильем, и каковы основания для оспаривания продажи ипотечной квартиры за невыплату и просрочку долга; что может предпринять заемщик (не исполнивший обязательств по ипотеке), когда обращают взыскание на его квартиру, а переезжать некуда?
Статьей 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В частности, к такому имуществу относится жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для него и членов его семьи, совместно проживающих в нем, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключением является случай, когда данное жилье находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. Тогда взыскание на жилье может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору. В этой связи, следует упомянуть случай из правоприменительной практики, когда банк отказал заемщику во внесудебном изменении срока внесения платежей по кредитному договору, однако последний не стал обращаться в суд с требованием об изменении условий договора, а по собственному усмотрению начал вносить платежи не в согласованную дату, а в удобную для него — заемщика. Результатом его односторонних действий стало обращение взыскания на единственную квартиру (а платежи он вносил…). Также «можно» просрочить оплату лишь страховых платежей, что также является основанием для досрочного истребования всего кредита и обращения взыскания на квартиру с последующим выселением заемщика.
Как правило, банк после 60 дней просрочки и отказа заемщика идти на контакт выставляет требование о полном досрочном исполнении обязательств, которое предоставляет заемщику срок в 30 дней для полного погашения кредита, начисленных процентов и пеней. При неисполнении данного требования, отсутствии желания заемщика решать вопрос с погашением долга или отсутствии желания банка решать вопрос заемщика банк обращается в суд, который взыскивает долг и обращает взыскание на квартиру.
Далее судебный пристав передает документы на квартиру в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое выставляет квартиру на торги и продает. С момента перехода права собственности на квартиру к покупателю права пользования квартирой заемщика и всех лиц, проживающих в квартире, прекращаются. По сложившейся практике иск о выселении заемщика и иных лиц, проживающих с заемщиком, предъявляет в суд покупатель (если бывший собственник жилья не выезжает по его требованию). Банк является залогодержателем, а не собственником квартиры и требовать выселения неисправного заемщика права не имеет.
Рассмотрим типичные действия заемщиков, не оплативших ипотечный кредит и (почему-то) не желающих выселяться из единственного жилья.
1. Достаточно часто неисправные заемщики пытаются максимально заселить и перенаселить ипотечное жилье. Для этого в помещении прописывают всех родственников (и имеющих жилье и не имеющих), сдают жилье в аренду с временной регистрацией жильцов. Некоторые юристы (привыкшие отстаивать интересы банков) считают, что именно для этого на ипотечной жилплощади рождают детей.
Расчет простой: доказать в суде один из возможных факторов, как-то:
- наличие проживающих в жилом помещении лиц, для которых оно является единственным жильем;
- наличие в помещении зарегистрированных лиц, которые не потеряют права проживания после обращения на помещение взыскания по решению суда;
- сделать помещение неинтересным для будущих покупателей в силу его обремененности арендой. Договоры аренды или найма жилого помещения, заключенные до залога жилого помещения либо с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, сохраняют силу при реализации жилого помещения. Порядок и условия их расторжения определены ГК РФ, а также нормами жилищного законодательства.
Факт того, что жилье, на которое как на предмет ипотеки обращается взыскание, является единственным для ответчиков и их детей, не имеет правового значения для реализации банком права на обращение взыскания на предмет залога, в случае неисполнения заемщиками обязательств по возврату кредита. Сколько бы людей в помещении не было прописано на жилье будет обращено взыскание. Статус сироты или инвалидность при обращении взыскания по ипотеке значения не имеют.
2. Заемщики оспаривают действия банка или судебного пристава считая, что приобретение ипотечного жилья с использованием материнского капитала может избавить их (или хотя бы их детей) от взыскания жилья по требованию банка. Действительно, приобретение ипотечного жилья с использованием средств материнского капитала (как в случае их направления на первоначальный взнос по ипотеке, так и на уплату основного долга и процентов по кредиту) обязывает заемщика выделить доли несовершеннолетним детям в жилом помещении, являющемся предметом ипотеки. Однако это не влияет на риск наступления последствий в виде обращения взыскания на ипотечное жилье в случае неисполнения заемщиками обязательств по возврату кредита. При этом принудительного выдела доли несовершеннолетним детям не произойдет, а обращение взыскания будет направлено на все жилье целиком. В соответствии с пп. «ж» п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862, оформление жилого помещения в общую собственность, в том числе несовершеннолетних детей, осуществляется после снятия обременения с жилого помещения. Снятие обременения чаще всего производится в связи с исполнением заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. В иных случаях прекращения обязательства оснований для выдела доли несовершеннолетним не наступит. Выдел доли несовершеннолетним совершается лишь после погашения ипотечного кредита…
3. Часть заемщиков считает, что перестроив помещение можно добиться принятия судом решения об отказе в обращении взыскания на ипотечное жилье, либо затруднить процесс исполнения решения суда, либо вообще оспорить договор залога. в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» предмет ипотеки и его оценка являются существенными условиями договора о залоге недвижимости (ипотеки), по которому стороны должны достичь соглашения. Заемщик, перестраивая без разрешения ипотечное жилье (особенно часто это касается жилых домов индивидуальной застройки) пытается создать юридические трудности для возможного обращения на него взыскания.
Судебная практика не поддерживает правильность подобных действий. Если объект недвижимости, являющийся предметом договора ипотеки, был реконструирован, но дополнительного соглашения об изменении предмета залога стороны не заключали, это не влечет невозможность обращения взыскания на указанный объект недвижимости, так как действующее законодательство не требует для сохранения силы договора ипотеки обязательного внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, а также регистрации таких изменений (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.06.2012 N 33-7739/2012).
4. Юридически продвинутые заемщики пытаются оспорить ипотечный кредит, по которому постоянно меняются процентные ставки, сроки выплат, а в ипотечный договор (он, в отличие от кредита, подлежит государственной регистрации – изменять сложнее) изменения не вносятся. Между тем, как установлено в п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Следовательно, изменение размера или срока исполнения, обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием прекращения залога (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.04.2011 N 46-В10-27).
5. Нередко оспаривается договор об ипотеке по причине введения в заблуждение залогодателей в соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ. Действительно, обещая «золотые горы» и льготные условия погашения кредитов, банковские сотрудники зачастую вводят заемщиков в заблуждение. Но представить полноценные доказательства, подтверждающие, что условия договора об ипотеке свидетельствуют о введении в заблуждение относительно самой природы сделки либо их обязанности уплачивать ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов, заемщикам удается редко. В связи с чем их требования чаще всего остаются неудовлетворенными.
6. В тех случаях, когда при заключении договора ипотеки жилья, где проживают дети, банк с заемщиком не получили необходимого согласия органов опеки, заемщик может рассчитывать на удовлетворение судом требований о ничтожности такого договора. Суды отказывают в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на ипотечную квартиру, признавая договор об ипотеке ничтожным при отсутствии согласия органов опеки и попечительства, необходимых при ипотеке квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети.
Так, Московский областной суд Апелляционным определением от 29.09.2014 N 33-21288/2014 оставил в силе решение городского суда об отказе в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенную квартиру. На момент заключения договора об ипотеке в квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети. В договоре об ипотеке не было указаний на то, что за ними сохраняется право пользования спорной квартирой в случае перехода права собственности на нее к другому лицу, что нарушает имущественные права несовершеннолетних детей. Договор об ипотеке был заключен без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Отказывая в удовлетворении иска в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд руководствовался пунктом 4 статьи 292 ГК РФ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П. Суд правомерно удовлетворил встречные исковые требования о признании договора об ипотеке ничтожным и указал, что не имеется законных оснований для удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество в виде спорной квартиры.
7. Должники могут оспорить обращение взыскания на заложенную квартиру, доказав ничтожность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. При рассмотрении исков об обращении взыскания на предмет ипотеки, обеспечивающий возврат долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является вопрос о существенности допущенного нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.
Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления, вынесенные по делу об иске банка к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенную квартиру.
Решение было мотивировано тем, что удовлетворяя исковые требования, суды ошибочно определили начальную продажную цену заложенного имущества исходя из цены, указанной в договоре об ипотеке на день его подписания. Кроме того, было указано, что обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении и при наличии вины, за исключением установленных законом или договором случаев (статья 401 ГК РФ). Особое внимание было обращено на то, что в предмет доказывания судов не вошло выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения кредитного договора, а также установление основания для обращения взыскания на заложенную квартиру, что связано с определением наличия или отсутствия вины должника в нарушении кредитного договора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24 мая 2011 г. N 5-В11-31). При рассмотрении данного дела судебная коллегия признала незаконными выводы суда об определении начальной продажной цены заложенной квартиры, указав, что в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации устанавливается судом независимо от соглашения сторон договора об ипотеке относительно стоимости заложенного имущества (статья 54 Закона об ипотеке).
Законодательство защищает заемщиков от взыскания ипотечной квартиры при незначительности нарушений кредитного договора. Запрещено обращать взыскание на квартиру при одновременном наличии следующих обстоятельств:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке (отметим, что при выставлении требования о полном досрочном исполнении обязательств просроченной считается вся сумма кредита);
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
При этом наличие 4 и более просрочек в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, уже допускает обращение взыскания на квартиру.
8. Если оспорить требование банка об обращении взыскания на жилье не удалось, лишающийся жилья заемщик может просить суд об отсрочке исполнения решения об обращении взыскания на имущество. Суд вправе удовлетворить просьбу заемщика об отсрочке, принимая во внимание самые разные факторы, а особенно если в семье есть несовершеннолетний, а тем более грудной ребенок, а другого жилья нет.
Выдержка их судебного акта (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 N 06АП-22/2019 по делу N А04-3811/2018):
«При этом, предоставление отсрочки исполнения решения суда до достижения ребенка 1 года 3 месяцев отвечает требованиям соблюдения баланса интересов как должника так и взыскателя, поскольку по окончанию отсрочки судебного акта и достижения младшим ребенком указанного возраста, существует объективная возможность изыскания должником источников доходов, в том числе трудовых, которые могут быть направлены на погашение задолженности».
Следует отметить, что предоставление отсрочек вечным не бывает – выселение когда-нибудь состоится (если, конечно, не погасить ипотечный кредит).
9. Единственной категорией лиц, которые не подлежат выселению из жилья, на которое обращено взыскание, являются граждане, проживающие в нем на праве постоянного бессрочного пользования. Это люди, отказавшиеся от приватизации жилья, переходящего теперь (после продажи с торгов) в собственность покупателя. Законодательство не содержит норм, указывающих на возможность их выселения. Правоприменительная практика также об этом свидетельствует. Апелляционным определением Московского городского суда от 16.01.2015 по делу N 33-852/2015 было отменено решение районного суда в части выселения гражданина из ипотечной квартиры, поскольку ответчик (и его дети) имели самостоятельное право пользования квартирой, которое сохраняется и при переходе права собственности к другому лицу. Любому покупателю жилья, реализуемому на основании судебного решения, следует предварительно проверять, кто и на каком основании зарегистрирован в приобретаемом помещении…
Следует добавить, что лица, продолжающие проживать в чужом жилье после вступления в силу судебного решения о выселении, должны оплачивать новому собственнику неосновательное обогащение в размере арендной платы (Определение Мосгорсуда по делу N 33-32147/2018 от 04.10.2018).
Выселенным лицам, проживающим в жилом доме (квартире), на который обращено взыскание, предоставляются жилые помещения маневренного фонда. Жилые помещения маневренного фонда являются одним из видов помещений специализированного жилищного фонда, принадлежащего муниципальным образованиям. В соответствии со ст. 106 Жилищного кодекса РФ договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается с лицами, указанными в законе, на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилое помещение в результате обращения взыскания на него, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. После истечения указанного срока, т.е. после продажи жилья и расчетов с должником, договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается. Лица, проживающие в помещениях маневренного фонда, подлежат выселению. Хотя по закону и предусмотрено предоставление жилых помещений маневренного фонда для выселения должника с членами его семьи, муниципальные образования не заинтересованы в предоставлении жилых помещений маневренного фонда для этих целей. Более того, нельзя не учитывать, что предоставление для этих целей жилых помещений маневренного фонда не отвечает их интересам, поскольку после производства расчетов эти лица утрачивают право пользования жилыми помещениями маневренного фонда, могут не иметь другого жилого помещения, быть малообеспеченными и нуждающимися в предоставлении жилого помещения. В этих случаях на органы местного самоуправления по закону возлагается обязанность предоставить им при наличии условий, указанных в Жилищном кодексе РФ, жилые помещения для постоянного проживания бесплатно по договору социального найма из своего муниципального жилищного фонда. Кроме того, муниципалитеты сохраняют помещения маневренного фонда для предоставления их лицам, лишившимся жилых помещений в результате стихийных, природных и техногенных катастроф. Многие муниципалитеты вообще не имеют жилых помещений, относящихся к маневренному фонду! Банки и другие кредитные организации не имеют правовых средств для предъявления требования к администрации муниципальных образований о выделении таких жилых помещений!
По общему правилу (п. 3 ст. 334 ГК РФ) при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Иное может быть предусмотрено договором или законом. В случае если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю, однако на практике это случается крайне редко.