В силу российского семейного законодательства супруги автоматически становятся созаёмщиками по ипотечному договору. При оформлении кредита они определяют, кто и в какой мере будет участвовать в погашении долга. Если собственником становится только один супруг, обязательно заключение брачного договора. Банки приветствуют наличие таких соглашений, так как это избавляет от проблем при разводе. В сети содержатся образцы банковских брачных договоров (например, Сбербанка). Бояться этих образцов (максимально гарантирующих интересы банков) нужно, но не слишком. В случае судебного спора, связанного с ипотекой, такой образец послужит лишним доказательством того, что брачный договор заключался под давлением кредитора.
Квартира в ипотеке, как и долги, делится при расторжении брака поровну, но один из созаёмщиков может быть неплатёжеспособным. К тому же бракоразводные процессы традиционно относятся к высококонфликтным, так как бывшие супруги не всегда остаются в хороших отношениях, что усложняет раздел имущества. В таких случаях брачный договор очень помогает, так как это заранее составленный документ, который определяет, кому достанется недвижимость и в каких долях (ст. 40 СК РФ, ст. 41 СК РФ, ст. 42 СК РФ).
При оформлении ипотеки согласие супруга обязательно, даже если он не планирует участвовать в погашении долга, поэтому, если второй супруг против кредита, заключение брачного договора – единственный выход. Это касается и ситуации, когда у одного из пары плохая кредитная история. Соглашение позволит оформить ипотеку на того супруга, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком.
Жизнь многообразна и непредсказуема. Тем не менее, ниже приведены несколько типичных жизненных обстоятельств, в которых наличие брачного договора желательно, если не необходимо.
1. Социальное и финансовое положение супругов неравное
Речь идет о ситуации, когда
один из супругов работает, прилагает усилия для приобретения квартиры
или дома, для быстрого и полного погашения кредита, а второй супруг не берет на себя таких
обязанностей или уклоняется от выполнения таких обязательств. Брачный договор хоть и возлагает бремя
ответственности за выплату кредита на одного из супругов, но и обеспечивает его правом владения
приобретенной в ипотеку недвижимостью.
2. Один из супругов получил отказ банка в выдаче кредита
Бывает, что у одного из
супругов неблагонадежная биография или кредитная история. Даже если второй
супруг – образец добропорядочности, вряд ли банк выдаст совместный кредит супружеской паре. Брачный
контракт разделяет права и обязанности супругов относительно получения и выплаты кредита, что
успокаивает банк.
3. Один из супругов — против ипотеки
Похожая ситуация – отказ одного супруга от
получения и выплаты кредита. Брачный договор служит для
банка подтверждением, что второй супруг имеет право получить кредит и несет обязанность
самостоятельно его выплачивать, несмотря на отказ первого супруга.
4. Нет возможности подтвердить размер дохода
Часто случается так, что один из супругов
прилично зарабатывает, но не может подтвердить размер
своего дохода, а официально трудоустроенный супруг зарабатывает недостаточно для выплаты кредита. В
этом случае для получения кредита не обойтись без брачного контракта.
Заемщиком по кредиту может
выступать супруг, который имеет официальную работу и подтвержденный
размер дохода. Но поскольку реальным плательщиком кредита будет второй супруг, брачный договор
должен защитить его права в случае развода.
5. Ипотека оформляется до вступления в брак
Недвижимость, приобретенная до брака,
является собственностью того, кто ее приобрел. А если
недвижимость куплена в браке, она является общей собственностью, независимо от того, кто ее купил.
Даже если ипотека оформляется еще до вступления в брак, жених и невеста уже могут заключить брачный
договор. В нем будет определено, кто вносит первый взнос, кто будет делать кредитные платежи, кому
будет принадлежать жилье.
6. Ипотечная квартира приобретается на средства родителей
Родители часто стремятся
помочь детям в приобретении жилья. И не жалеют средств на внесение первого
взноса, погашение кредитных платежей. Хорошо, если так поступают родители мужа и жены. А если только
родители одного из супругов? Мало того, что старики лишаются права на приобретаемое ими жилье. Ведь
ипотеку могут оформить только лица до определенного возраста (как правило, до 45 лет). Так еще и
квартира оформляется «на детей» и принадлежит супругам на праве совместной собственности. Что в
случае развода чревато разделом недвижимости на равные части, без учета вклада родителей одного из
супругов. Брачный договор позволяет установить, чей вклад в покупку квартиры больше: кто из супругов
делает первоначальный взнос, выплачивает регулярные платежи (пусть и с помощью родителей)? Тот из
супругов и имеет большие права на приобретенную квартиру. Это позволяет защитить имущественные
интересы семьи (в частности, родителей) в случае развода «детей».
7. После развода делится долг по ипотеке
По закону в случае развода долги мужа и жены делятся поровну. Это касается и долга по ипотечному
кредиту. Если один из супругов уклоняется от оплаты долга, второму придется «отдуваться» за двоих, а
затем обращаться в суд за взысканием компенсации выплаченных сумм с безответственного бывшего
супруга. Контракт позволяет заранее определить, кто будет гасить долг по ипотеке в случае развода.
8. После развода делится ипотечная квартира
Неминуемое последствие развода – раздел имущества. Скорее всего, оба супруга будут отстаивать свое
право на недвижимость, в том числе, приобретенную в кредит. По закону супруги имеют на нее равное
право. Но степень участия супругов в получении и выплате кредита может быть далеко не равной. Как
уже говорилось выше, брачный договор позволяет установить режим долевой или раздельной собственности
на все имущество, включая ипотечное жилье. В зависимости от условий брачного договора и будет
происходить раздел.
Важно понимать, что даже такой гибкий и точный инструмент, как брачный договор, не может защитить мужа, жену и банковскую организацию от любых невзгод. Например, существует предусмотренный законом механизм оспаривания и признания брачного договора недействительным (ст. 44 СК РФ, ст. 168 ГК РФ, ст. 177 ГК РФ, ст. 178 ГК РФ, ст. 179 ГК РФ). Для этого имеются определенные основания. И если один из супругов сможет доказать, что заключил брачный договор, будучи обманут или принужден, все тонкие юридические формулировки окажутся бесполезными. На супругов будут распространяться нормы закона со всеми вытекающими из этого последствиями.
Суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования (п. 3 ст. 42 СК РФ), ничтожны. Как упоминается в статье «Брачный договор и жилье», к нарушениям прав одной из сторон, ведущим к признанию недействительным брачного договора, можно отнести полное отсутствие жилья у первого супруга в случае, когда квартира целиком и полностью отходит второму супругу. Договор, обуславливающий это, может быть признан недействительным в одностороннем порядке через суд. Также подобная ситуация является недопустимой, если в квартире прописан несовершеннолетний. В данном случае право ребенка на жилищную площадь более приоритетно, чем действие положений брачного договора.
Суды по-разному оценивают условия брачного договора и их соответствие нормам о равном распределении совместного имущества. Например, суды одного округа часто признают незаконными условия брачного договора, по которым только один из супругов должен выплачивать кредит, взятый на покупку совместного жилья. В другом округе суды признают недействительными брачные договоры, если по их условиям один из супругов после расторжения брака получает квартиру (даже ипотечную), а другой лишь подержанный автомобиль. Представляется, что наиболее правильным (и соответствующим практике ВС РФ) будет подход, когда при судебном разделе ипотечной квартиры будет учитываться кто осуществлял и будет осуществлять ипотечные платежи.